Belasting in Spanje

 


Ieder die in Spanje onroerend goed koopt, bezit of verkoopt, krijgt te maken met de Spaanse belastingen. De meest voorkomende Spaanse belastingen zijn:
 

  • Inkomstenbelasting
  • Vermogensbelasting
  • Onroerendgoedbelasting
  • Belasting over de waardevermeerdering van de grond
  • Vermogenswinstbelasting
  • Overdrachtsbelasting
  • BTW
  • Bouwbelasting


Inkomstenbelasting  (= IRPF: Impuesto sobre la renta de las personas físicas)
De inkomstenbelasting in Spanje is progressief, variërend van 24% tot 45%, en wordt geheven over uw wereldwijde inkomen. De belasting is van toepassing op ieder die in Spanje fiscaal resident is. Buitenlanders worden in Spanje als fiscaal resident beschouwd indien zij beschikken over een Spaanse verblijfsvergunning (residencia) of indien:

  • zij meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje verblijven;
  • hun persoonlijke en beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten en belangen zich vooral in Spanje afspelen;
  • hun echtgeno(o)t(e) en/of kinderen (die financieel van hen afhankelijk zijn) in Spanje resident zijn.


Indien u resident bent en uw belastbare inkomen beneden de belastingvrije voet blijft, is het toch raadzaam om aangifte te doen voor de inkomstenbelasting. U kunt dan een zogenaamde “nihil-aangifte” (laten) indienen, waarmee u kunt aantonen dat u in elk geval aangifte heeft gedaan. Dit is namelijk  een voorwaarde om voor verlenging van uw residencia  in aanmerking te komen.

Niet-residenten (buitenlanders die niet voldoen aan bovenstaande criteria) dienen in Spanje eveneens  inkomstenbelasting te betalen indien zij eigenaar zijn van Spaans onroerend goed. De inkomstenbelasting heeft dan betrekking op het zogenaamde ‘huurwaardeforfait’ van de eigen woning. Over 2% van de door de gemeente vastgestelde kadastrale waarde (valor catastral) is men 25% belasting verschuldigd. Heeft de gemeente de kadastrale waarde van de woning na 1994 herzien, dan geldt een percentage van 1,1% in plaats van 2%.

  • Nieuw:  in verband met de economische crisis geldt vanaf 2012 een extra crisistarief, variërend van 0,75% tot 7% (afhankelijk van de belastingschijf), bovenop het reguliere belastingtarief.


Vermogensbelasting  (= Impuesto extraordinario sobre el patrimonio)
Hoewel in 2008 de vermogensbelasting in Spanje werd afgeschaft, is deze in verband met de economische crisis in 2011 opnieuw ingevoerd voor fiscaal residenten. Een fiscaal resident is pas belastingplichtig voor de vermogensbelasting, indien zijn wereldwijde vermogen de  € 700.000 (per persoon) overschrijdt, inclusief de waarde van zijn eigen woning in Spanje. Voor deze eigen woning (die dient tot hoofdverblijf) geldt een afzonderlijke vrijstelling van maximaal  € 300.000. Per 31 december van elk jaar wordt het netto-vermogen (bezittingen minus schulden) progressief belast, afhankelijk van de belastingschijf oplopend van 0,2 tot 2,5%.
Voor niet-residenten is deze vermogensbelasting niet van toepassing op het wereldwijde vermogen, maar enkel op het eventuele vermogen in Spanje dat zij bezitten boven de vrijstellingsgrens. De vrijstelling van  € 300.000  voor het bezit van een eigen woning geldt voor hen niet, omdat zij immers geen resident zijn en daarom in Spanje geen woning bezitten die hen tot hoofdverblijf dient.

  • Nieuw:  de Spaanse overheid overweegt om de vermogensbelasting (in 2014?) weer af te schaffen, zodra de economische situatie het toelaat.
  • Nieuw:  sinds 2013 heeft iedere fiscaal resident de verplichting om de Spaanse fiscus te informeren over zijn buitenlands vermogen


Onroerendgoedbelasting  (= IBI:  Impuesto sobre bienes inmeubles)
Iedere eigenaar van onroerend goed in Spanje betaalt jaarlijks tussen de 0,3% en 0,9% (met uitschieters tot 1,3%) onroerendgoedbelasting (IBI) over de waarde van het onroerend goed, afhankelijk van de gemeente waartoe het onroerend goed behoort. Deze waarde, de valor catastral, wordt door de gemeente vastgesteld. Het is niet ongebruikelijk dat er op gezette tijden aanzienlijke verhogingen van de valor catastral plaatsvinden, omdat gemeentes ernaar streven om de valor catastral dichter aan te laten sluiten bij de reële marktwaarde van het onroerend goed.
De gemeente stuurt u jaarlijks (meestal tussen juni en september) een aanslag en vervolgens kunt u deze belasting bij het gemeentelijke belastingkantoor (SUMA) betalen. Na de eerste aanslag en betaling kunt u de IBI in het vervolg ook via automatische incasso regelen. Hiertoe dient u bij het belastingkantoor een formulier (domiciliado) in te vullen, zodat de IBI jaarlijks automatisch van uw Spaanse bankrekening wordt afgeschreven.

Behalve een aanslag van de onroerendgoedbelasting ontvangt men in veel regio’s separaat een  belastingaanslag van de gemeente voor het ophalen van het huisvuil (recogida de basuras). Ook deze aanslag kan via automatische betaling worden voldaan.

Belasting over waardevermeerdering van de grond  (= Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Deze belasting over de waardestijging van de grond – in Spanje kortweg plus valía genoemd – dient bij verkoop van de woning aan de gemeente betaald te worden. De plus valía wordt dus niet geheven over de woning zelf, maar over de grond waarop de woning staat. Ook bij verkoop van een appartement dient over het deel van de grond dat bij het betreffende appartement hoort plus valía betaald te worden. Voor de berekening van de plus valía neemt de gemeente de valor catastral (kadastrale waarde) van de grond als uitgangspunt. De hoogte van de plus valía is vervolgens afhankelijk van het aantal inwoners van de gemeente en het aantal jaren dat de verkoper het onroerend goed in zijn bezit had. De maximumperiode waarover deze belasting in Spanje wordt berekend, is in principe 20 jaar. Bij verkoop van de woning (en de grond) dient de verkoper deze belasting aan de gemeente te betalen. Indien de verkoper in gebreke blijft, is de koper aansprakelijk voor de betaling van de plus valía.

Vermogenswinstbelasting  (= Impuesto sobre incremento de patrimonio de la venta de un bien inmueble)
Bij deze belasting gaat het niet om de waardestijging van de grond, maar om de waardestijging van de opstal. De vermogenswinstbelasting wordt in Spanje geheven via de inkomstenbelasting (en eventueel vermogensbelasting) en wordt berekend over het verschil tussen de waarde van de woning bij aankoop (zoals vermeld in de “oude” Escritura) en de waarde bij verkoop (zoals vermeld in de “nieuwe” Escritura). Bij de aankoopprijs mag de eigenaar een aantal kosten optellen, omdat deze de aankoopprijs verhogen, bijvoorbeeld de betaalde overdrachtsbelasting of IVA, registratiekosten en kosten van uitbreiding/renovatie van de woning. Daarnaast mogen de kosten die worden gemaakt i.v.m. de verkoop van de woning worden afgetrokken van de verkoopprijs, bijvoorbeeld makelaarskosten en taxatiekosten. Naast deze aan- en verkoopkosten mag een door de overheid vastgestelde inflatiecorrectie (die afhankelijk is van het jaar van aankoop van de woning) worden toegepast over de jaren dat men eigenaar van de woning was.
Het tarief van de vermogenswinstbelasting is progressief en varieert van 21% (over winst tot  € 6.000) tot 27% (over winst boven  € 24.000).

Indien de verkoper van een woning in Spanje niet-resident is, is de notaris verplicht om 3% van de Escritura-waarde in te houden en af te dragen aan de Spaanse fiscus. Deze inhouding van 3% is geen eindheffing, maar een voorlopige heffing. De verkoper is verplicht om binnen 3 maanden aangifte te doen van de verkoop van zijn woning en aan te geven wat de werkelijke vermogenswinst is en welk bedrag aan vermogenswinstbelasting verschuldigd is. Indien de al afgedragen 3% niet toereikend is, moet er worden bijbetaald.

  • Nieuw:  met ingang van 2013 geldt voor residenten dat de winst op onroerend goed die binnen één jaar na aankoop wordt behaald, progressief wordt belast in de            inkomstenbelasting (afhankelijk van iemands inkomen variërend van 24% tot           45%).
  • Nieuw:  de vrijstellings- en kortingsregelingen voor de vermogenswinstbelasting van verkochte woningen die vóór 1996 zijn aangekocht, zijn vanaf 2013 komen te            vervallen.


Overdrachtsbelasting  (= Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Als u een bestaand huis koopt van een particulier, dan betaalt u in Spanje overdrachtsbelasting over het in de Escritura vermelde bedrag. Afhankelijk van de provincie varieert het ITP-tarief van 7% tot 10%. Daarnaast betaalt u zegelbelasting, de zogenaamde AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), die varieert van 0,5% tot 1,5%, ook weer afhankelijk van provincie (en gemeente).
Als u van een projectontwikkelaar of aannemer koopt, betaalt u geen overdrachtsbelasting, maar 10% IVA (BTW).
Om minder overdrachtsbelasting te hoeven betalen, werd (en wordt) in de Escritura vaak een lagere waarde dan de werkelijke waarde vermeld. Echter, bij verkoop van de woning dient u in Spanje belasting te betalen over de winst. Een lagere aankoopwaarde in de Escritura betekent dat de winst bij verkoop hoger wordt en u bij verkoop een hogere vermogenswinstbelasting dient te betalen. Het voordeel bij aankoop wordt daarmee bij verkoop weer opgeheven. Bovendien komt het steeds vaker voor dat de koper te maken krijgt met een naheffing (plus rente en boete), als blijkt dat de opgegeven waarde in de Escritura duidelijk lager is dan de reële marktwaarde.

BTW  (= IVA: Impuesto sobre el Valor Añadido)
IVA over onroerend goed wordt alleen berekend bij aankoop van onroerend goed of (ver)bouw van een woning via een projectontwikkelaar of aannemer.
Als u bouwgrond van een projectontwikkelaar of aannemer koopt, betaalt u 21% IVA over de aankoopprijs van de grond. Als u bouwgrond koopt en direct een nieuwbouwhuis daarop laat bouwen door een projectontwikkelaar of aannemer, dan betaalt u 10% IVA over het geheel. Koopt u eerst de grond, dan betaalt u 21% IVA , ook als u er later een huis op laat bouwen. Over deze nieuwbouw betaalt u dan 10% IVA. Als u tegelijkertijd een garage of een zwembad bij de nieuwbouw laat bouwen, betaalt u ook daarover 10% IVA. Laat u echter in een later stadium bij een bestaand huis een zwembad of een garage bouwen, dan betaalt u 21% IVA. Koopt u een bestaand huis van een projectontwikkelaar of aannemer, dan betaalt u 10% IVA. Over kleinere verbouwingen (die minder dan 25% van de kadastrale waarde bedragen) betaalt u 21% IVA. Over verbouwingen die meer dan 25% van de kadastrale waarde bedragen, betaalt u 10 % IVA.

Behalve met de bovengenoemde IVA krijgt u ook nog te maken met zegelbelasting, de zogenaamde  AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Deze zegelbelasting varieert van 0,5% tot 1,5% en verschilt per provincie en zelfs per gemeente.

  • Nieuw:  met ingang van 2012 is het IVA-tarief verhoogd van 18% naar 21%. Het speciale lage IVA-tarief is in 2013 verhoogd van 4% naar 10%.


Bouwbelasting  (= Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)
Naast de kosten van een bouwvergunning berekent de gemeente bouwbelasting over de door de architect of aannemer opgegeven bouwkosten van uw toekomstige woning. Het belastingtarief verschilt per gemeente. Het basistarief bedraagt 2%, maar kan soms hoger uitvallen.
Deze bouwbelasting is verschuldigd op het moment dat er met de bouw wordt gestart, ongeacht of de gemeente al een bouwvergunning heeft afgegeven.
Zodra de woning wordt opgeleverd, dient er door de notaris een Escritura de Obra Nueva (akte van nieuwbouw) te worden opgemaakt. Over de in deze Escritura opgenomen waarde wordt door de gemeente nog eens tussen de 0,5% en 1% bouwbelasting geheven. Ook dit percentage verschilt per gemeente.


Laatste nieuws


House Vision
Fantastische dag RTL4 House Vision opnames met dank aan ieder die hier aan hebben meegewerkt,

maandag, 15 september, 2014
lees meer

Huizenprijzen
Huizenprijzen Spanje weer voor het eerst sinds de crisis gestegen

vrijdag, 12 september, 2014
lees meer

Secondhome Beurs Brussel
De Belgische beurs voor het tweede verblijf.

maandag, 8 september, 2014
lees meer

Spaanse economie blijft groeien
De Spaanse economie is in het tweede kwartaal dit jaar met 0,6 procent gegroeid ten opzichte van het eerste kwartaaal.

vrijdag, 29 augustus, 2014
lees meer